Posso usar um imóvel ainda financiado como garantia?

Uma dúvida frequente de quem procura crédito com garantia de imóvel: "meu imóvel ainda está financiado, posso usar como garantia?". A resposta curta é depende do saldo devedor. A resposta completa está abaixo.

O que muda quando o imóvel está financiado

Um imóvel financiado já tem uma alienação fiduciária registrada na matrícula, em favor do banco que financiou a compra. Para que um fundo aceite o imóvel como garantia de uma nova operação, essa alienação precisa ser baixada, o que só acontece com a quitação do financiamento.

A solução: quitar o financiamento com o novo crédito

Na prática, a operação é estruturada em duas etapas: parte do novo crédito é usada para quitar o saldo devedor do financiamento antigo, o banco libera a matrícula, e a nova alienação é registrada em favor do fundo. O valor restante é liberado na sua conta.

Exemplo

• Imóvel avaliado em R$ 1.000.000
• Saldo devedor do financiamento: R$ 200.000
• Crédito aprovado (60%): R$ 600.000
• Quitação do financiamento: R$ 200.000
• Valor líquido na sua conta: R$ 400.000

Quando a conta não fecha

Se o saldo devedor for alto em relação ao valor do imóvel, o valor líquido pode ficar abaixo do mínimo de R$ 150 mil que os fundos exigem. Nesse caso a operação não é viável, e uma assessoria séria informa isso na pré-qualificação.

Documentos adicionais

• Saldo devedor atualizado emitido pelo banco
• Contrato de financiamento
• Matrícula atualizada com a alienação vigente

O restante do processo (análise, vistoria, cartório e liberação) segue o fluxo normal, com prazo total de 3 a 4 semanas.